Cтатья : Практика применения предварительных договоров

подготовлена зам.директора ООО МИКА "МІКА" Дорогинской Е.И.

«В бизнесе ни один шанс не теряется:

если вы его загубили, его отыщет ваш конкурент»

Наш стремительный век диктует бизнесменам определенные правила игры. Каждый шаг в бизнесе требует обдуманности, трезвого расчета и динамичности.

И не удивительно, что украинские законодатели ХХ1 века, в целях принятия разумных законов, обращаются к основам римского права, согласно которых более двух тысяч лет назад, были разработаны основные положения предварительного договора.

При ведении переговоров у потенциальных партнеров очень часто возникают ситуации, когда заключение договора именно в этот момент нецелесообразно, но в ближайшем будущем заключение такой сделки станет просто первостепенной необходимостью. Поэтому каждая из договаривающихся сторон хотела бы как следует подготовиться к предстоящей сделке, как говорится морально и материально, и главное, получить гарантии ее заключения в будущем.

Вот почему и возникает необходимость заключать предварительные договоры, предшествующие основным.

Следует отметить, что протокол о намерениях, где оговаривается, в частности, дата заключения договора, не может служить гарантией выполнения обязательств. Протокол о намерениях не влечет для подписавших его сторон, никаких юридических и финансовых обязательств, а главное - не предполагает меры юридической ответственности в отличие от предварительного договора. Гражданский кодекс Украины не отождествляет такие понятия, как предварительный договор и договор о намерениях. В Хозяйственном кодексе Украины прямо указано на то, что соглашение сторон о намерениях не признается предварительным договором и не порождает юридических последствий

По предварительному договору стороны обязуются заключить впоследствии любое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях. При этом из числа условий основного договора предварительный должен содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. Этот вид договоров регулируется ст. 635 Гражданского кодекса Украины и ст.182 Хозяйственного кодекса Украины.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к основному договору. Если же такие требования законами или иными правовыми актами не установлены, предварительный договор подлежит заключению в простой письменной форме. Основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Гражданский кодекс Украины определяет предварительный договор как договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный в срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Хозяйственный кодекс Украины предусматривает, что по предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента заключения предварительного договора, заключить основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, которые в неизменном виде будут перенесены в основной договор Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласуются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства. При этом следует учесть, что если одна из сторон при заключении основного договора предложит включить в него новые условия, такие условия не могут быть отнесены к существенным, то есть по смыслу части 2 статьи 182 ХК и части 1 статьи 635 ГК, к существенным относятся все те условия, относительно которых достигнуто соглашение сторонами, существенные условия могут быть согласованы только в предварительном договоре. Заключение основного договора на новых условиях возможно только при согласии обеих сторон.

Во всех случаях срок заключения основного договора остается существенным условием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами, либо он признается равным одному году с момента заключения предварительного договора.

Каковы же последствия не заключения предварительного договора?

Вопрос о применении санкций за отказ от заключения основного договора, которому предшествовал предварительный договор, является основным мотивом, который движет хозяйствующими субъектами в осуществлении предпринимательской деятельности.

Если одна из сторон необоснованно уклоняется от заключения основного договора, то вторая сторона, согласно ст.182 Хозяйственного кодекса Украины, имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке.

Кроме того, сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, несет ответственность за просрочку заключения такого договора в виде возмещения убытков, понесенных контрагентом, что предусмотрено ч.2 ст.635 Гражданского кодекса Украины.

Определим, каковы же могут быть убытки, вызванные просрочкой заключения основного договора. При рассмотрении данной ситуации, совершенно очевидно, что все возможные убытки связаны лишь с имущественными потерями по причине не заключения основного договора. В случае судебного спора, необходимо будет представить обоснованные экономические расчеты, т.е. рассчитать упущенную выгоду.

Следует учитывать, что часть 3 статьи 635 Гражданского Кодекса Украины закрепляет положение о том, что обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока, установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении. В то же время Хозяйственный кодекс Украины предусматривает, что обязательство заключить основной договор, предусмотренное предварительным договором, прекращается, если до окончания срока, когда стороны могут заключить основной договор, одна из сторон не направит проект такого договора другой стороне.

Предварительный договор может быть составлен следующим образом:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР № ____

г. Харьков "__" ____________ 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью «ЛУЧ» в лице директора Петрова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Частное предприятие «ЭКОЛОГ» в лице директора Андреева Сергея Ивановича, действующего на основании Устава ,именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предметом настоящего Договора является соглашение сторон, в соответствии с которым Продавец выражает намерение продать, а Покупатель купить земельный участок площадью ______________ расположенный __________________________, находящийся в собственности Продавца на основании _______________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

именуемый далее земельный участок

____________________________________________________________________.

2.Цена указанного земельного участка составляет (__________________________) гривен, что на момент подписания настоящего Договора составляет сумму, эквивалентную _________$ США по официальному курсу НБУ.

3. Издержки, связанные с уплатой гос. пошлины ( __ %) и услугами нотариуса, оплачивает ________________________________________.

4. Издержки, связанные с уплатой сбора на обязательное государственное пенсионное страхование оплачивает _____________________________________________.

Примечание: уплата сбора на обязательное государственное пенсионное страхование устанавливается в соответствии с Законом Украины ”О внесении изменений в Закон Украины ”О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование” № 967-ХIV от 15 июля 1999г.

5.Справка ГЗК, акт экспертной оценки земельного участка, справка об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости и др.необходимые документы оплачиваются _________________________.

6. Продавец утверждает, что указанный выше земельный участок является добросовестно приобретённым, не заложен, не продан, не подарен, в споре и под запретом на отчуждение не состоит, не является сданным в аренду и претензий со стороны третьих лиц к нему не имеется.

7. Фактическая передача земельного участка Покупателю будет осуществлена не позднее дня государственной регистрации основного договора.

8. Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи предоставить всю документацию, имеющуюся по данному земельному участку, а также справки об уплате налога на землю, о внесении паевого взноса, об оплате электроэнергии и газа (если таковые имеются).

9. В соответствии со статьёй 635 Гражданского кодекса Украины Стороны пришли к соглашению о нижеследующем: подтверждая намерение заключить договор купли-продажи объекта недвижимости до «___»______________ 200__г. с целью обеспечения его заключения, в момент подписания настоящего Договора, Покупатель передал, а Продавец принял гарантийную сумму, которая составляет ______________ гривен.

Указанная сумма с согласия Покупателя переводится Продавцом в иной вид материальных активов _________________________________________________________ (вид иностранной валюты, вид ценных бумаг, вид долговых обязательств и т.п.) с целью избегания обесценивания в результате инфляционных процессов.

10. В случае не заключения договора купли-продажи в срок не позднее «___»_________200_г. по причине, зависящей от Покупателя, гарантийная сумма остаётся в распоряжении Продавца в качестве неустойки (штрафа).

11. В случае не заключения договора в срок, не позднее «___»__________200_г. по причине, зависящей от Продавца, Продавец обязуется вернуть гарантийную сумму, а также уплатить Покупателю неустойку (штраф) в размере гарантийной суммы.

12. В случае заключения договора купли-продажи согласно условиям настоящего договора гарантийная сумма остается у Продавца и засчитывается в счёт оплаты за объект недвижимости.

13. Оформление договора купли-продажи осуществляется ______________________________________________

14. Стороны освобождаются от какой бы то ни было ответственности, если невыполнение ими принятых на себя обязательств будет связано с обстоятельствами, не зависящими от их воли или желания и находящимися вне сферы контроля обязанной стороны (форс-мажор), но при этом, стороны должны принять все меры к взаимному предотвращению причинения имущественных и финансовых потерь.

15. Настоящий договор вступает в силу после его подписания сторонами и действует до установленного п. 9 срока заключения договора купли-продажи земельного участка между Продавцом и Покупателем.

16. Дополнительные условия:_____________________________________________

БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ ________________________ ПОКУПАТЕЛЬ_____________________

Продавец получил гарантийную сумму, предусмотренную п. 9 данного Договора, в присутствии _____________________________________. Подписи присутствующих _________________

Продавцом переданы Покупателю правоустанавливающие документы для подготовки Договора купли-продажи земельного участка.

Перечень документов: ___________________________________________________________________________________

Продавец передал (подпись) Покупатель принял ( подпись)